Question

阅读材料,完成下列要求。

企业融资(负债)需要付出一定的利息成本，通常把利息成本对额外收益和额外损失的效应称为财务杠杆作用。当投资利润率大于负债利息率时,财务杠杆将发生积极的作用，企业所有者获得更大的额外收益。当投责利润率小于负债利息率时,财务杠杆将发生负面的作用，企业所有者承担更大的额外损失。这些额外损失便构成了企业的财务风险,甚至导致破产。

材料一我国房地产企业近年来的融资变化情况

注:按照房金总资产规模分类,平均规模以上企业更依赖银行借款，而平均规模以下企业则更加依赖其他借款。

材料二房地产行业是典型的资本密集型行业,对杠杆的依赖性强。为解决部分房地产企业开发资金不足问题，加快城镇住房建设,1994年建设部出台了《城市商品房预售管理办法),俗称商品房预售制,是指房地产开发企业将尚未竣工的商品住宅，与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。而如今。市场传出了取消预售制的传言，使得不少房企充满了危机感。不少房企主动采取去杠杆的策略,并通过各种方式加快回收资金,把投资增速放缓，以提升自身的风险防御能力。

取消预售制是否会成为房价实质性降价的转折点?有人认为，不一定,但肯定会加速房企的洗牌。在货币环境持续扩张、土地成本不断攀升的背景下，加上大量刚需支撑等因素的存在，房价尚未形成价格实质性拐点的基础。

（1）对比分析材料一中房企近两年来通过各融资渠道获得的资金有何特点，并简要说明其获得资金的成本特征。

（2）结合材料二,运用经济生活知识，分析“取消预售制不会成为房价实质性降价的转折点”这一观点的合理性。

（3）简要分析材料二中房地产企业对取消预售制政策如此敏感的原因。

Answer

（1）房企融资特点:

①近年来房企融资以来自居民端的按揭贷款、定金及预收款和来自银行的贷款为主,通过发行公司债券获得的资金为辅。

②房企融资来自居民端的定金及预付款同比大幅上升,而来自公司债则同比大幅下降。银行贷款和个人按揭贷款微幅下调.

③平均规模以上房企资金主要来源于银行贷款，中小房企资金主要来源于居民端.房企融资的成本特征:

①房企通过银行贷款融资,需要支付银行贷款利息，到期需要还本付息。由于银行利率一般比债券利率低，所以融资成本相比债券要低。

②房企从居民端获得的融资，不论是居民个人按揭贷款还是所付定金或预付款等,房企无需还本付息。

③房企发行公司债券获得的融资，到期需还本付息，且利息一般比银行利息要高，因而融资成本比银行贷款要高。

（2）①取消预售制。使得房企融资更加困难，部分房企有可能因为资金链断裂而破产倒闭，这有可能导致商品房供给减少,另外大量刚需支撑，货币环境持续护张，市场流动性增加，会导致购房需求增加，短期内商品房依然会是供不应求、价格上涨的局面。

②价值决定价格。土地成本的攀升，必然导致商品房生产成本增加，因而房价也会相应上涨。

（3）①房地产行业属于资本密集型行业，投资大、周期长，对杠杆的依赖性强，通过预售制途径获得的融资是房企融资的重要来源之一。

②随着国家经济结构调整升级，经济进入高质量发展阶段，去杠杆要求进一步增强，房企融资将进一步受限。如果取消预售制传闻变成现实，那些高负债率、高杠杆的房企，尤其是中小房企将有可能资金链断裂，导致被市场淘汰。

【解析】

本题以企业融资为话题设置相关情境，从《经济生活》的角度设置相关问题，考查考生对企业融资的渠道、影响价格的因素、国家宏观调控、转变经济发展方式等知识点的把握，着重考查学生调动和运用知识，描述和阐释事物，论证和探究问题的能力。

（1）解答本题，首先要注意把握考查的知识范围是“经济生活的知识”，设问是“对比分析材料一中房企近两年来通过各融资渠道获得的资金有何特点，并简要说明其获得资金的成本特征”。其次分析该材料和设问，根据材料联系课本知识整合答案。在回答“比分析材料一中房企近两年来通过各融资渠道获得的资金有何特点”这一问题时，具体可结合表中数据和注解，从近年来房企融资以来自居民端的按揭贷款、定金及预收款和来自银行的贷款为主,通过发行公司债券获得的资金为辅；房企融资来自居民端的定金及预付款同比大幅上升,而来自公司债则同比大幅下降。银行贷款和个人按揭贷款微幅下调；平均规模以上房企资金主要来源于银行贷款，中小房企资金主要来源于居民端的角度回答即可。在回答“简要说明其获得资金的成本特征”这一问题时，具体可从房企通过银行贷款融资，需要支付银行贷款利息，到期需要还本付息。由于银行利率一般比债券利率低，所以融资成本相比债券要低；房企从居民端获得的融资，不论是居民个人按揭贷款还是所付定金或预付款等，房企无需还本付息；房企发行公司债券获得的融资，到期需还本付息，且利息一般比银行利息要高，因而融资成本比银行贷款要高的角度回答即可。

（2）解答本题，首先要注意把握考查的知识范围是“经济生活的知识”，设问是“分析‘取消预售制不会成为房价实质性降价的转折点’这一观点的合理性”。其次分析该材料和设问，根据材料联系课本知识整合答案。具体可从供求影响价格；价值决定价格的角度回答即可。注意结合材料，理论联系实际。

（3）解答本题，首先要注意把握考查的知识范围是“经济生活的知识”，设问是“简要分析材料二中房地产企业对取消预售制政策如此敏感的原因”。其次分析该材料和设问，根据材料联系课本知识整合答案。具体可结合材料中“房地产行业是典型的资本密集型行业,对杠杆的依赖性强”、从房地产行业属于资本密集型行业，投资大、周期长，对杠杆的依赖性强，通过预售制途径获得的融资是房企融资的重要来源之一；随着国家经济结构调整升级，经济进入高质量发展阶段，去杠杆要求进一步增强，房企融资将进一步受限；如果取消预售制传闻变成现实，那些高负债率、高杠杆的房企，尤其是中小房企将有可能资金链断裂，导致被市场淘汰的角度回答即可。